沉重!全国首套房贷利率下限下调,可低至4.4%。专家:对居民和市场仍有这些影响...

5月15日,央行、银监会发布《关于差别化住房信贷政策调整有关问题的通知》(以下简称《通知》)。通知指出,对贷款购买普通自住房的居民家庭,首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应贷款市场报价利率减20个基点,第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。


2022.jpg


民族商报记者注意到,按照目前5年期以上4.6%的LPR,相当于首套普通自住房贷款的利率可低至4.4%。

光大银行金融市场部宏观研究员周在接受微信采访时表示:“此次央行下调住房贷款利率价格下限,是为了进一步优化商业银行房贷利率自律定价机制,扩大部分地区商业银行房贷利率定价空间,也符合部分地区房地产市场情况。”

也有业内专家表示,通知主要针对新增商业性个人住房贷款,存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。政策调整后,如果本市政策下限和银行具体执行利率与国家政策同步下调,居民家庭申请贷款购买首套普通自住住房时,利息支出将减少。按照贷款金额50万,期限30年,等额本息还款计算,如果利率下调20个基点,月供平均减少60元左右,未来30年利息支出减少2万元左右。
为什么要降低房贷利率?

业内专家指出,个人住房贷款利率政策是房地产长效机制和差别化住房信贷政策的重要组成部分。为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实房地产长效机制,支持各地因地制宜完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,按照国务院有关部署,印发通知,明确商业性个人住房贷款利率政策下限调整有关事项。

记者注意到,央行公布的数据显示,4月份人民币贷款增加6454亿元,同比少增8231亿元;住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。其中,住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元。

周认为,由于近期疫情等因素的干扰,我国部分地区房地产的复苏并不理想。4月份居民信贷下降,反映国内房地产需求端依然低迷。通过下调国内房贷利率价格下限,区域商业银行可根据当地楼市供需情况和城市政府调控要求灵活调整,以加速楼市恢复平衡。

此外,央行发布《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示,一季度,房地产开发贷款环比增加,个人住房贷款利率下降。个人住房贷款余额38.84万亿元,同比增长8.9%,增速比上年末低2.3个百分点。3月份,新增个人住房贷款利率为5.42%,比年初低17个基点。

记者注意到,近日,央行专门召开会议,强调落实房地产金融审慎管理制度,适时优化房地产信贷政策,稳定有序房地产融资,支持刚性和改善性住房需求。
首套房利率会同步调整吗?

全国首套房房贷利率下限下调后,各地首套房利率是否会同步调整?

业内专家表示,我国房地产市场区域性特征明显,个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”的原则,采取“国家+地方+银行”三级确定机制。此次调整主要针对国家层面首套商业性个人住房贷款利率政策下限,第二套商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。

据该专家介绍,在全国统一贷款利率下限的基础上,在地方层面,人民银行和银监会各派出机构将按照“因城施策”的原则,指导省级市场的利率定价自律机制, 并根据房地产市场形势变化和城市政府调控要求,自主确定辖区内城市首套房和二套房商业性个人住房贷款利率下限的调整方向。 可以选择跟随全国的下限,也可以保持不变或者适度上调,保持区域房地产市场的稳定。银行业金融机构应当在城市贷款利率下限的基础上,结合自身经营状况、客户风险状况和信用状况,合理确定每笔贷款的具体数值。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任潘鹤林在接受记者微信采访时表示:“采取因城施策的做法,是让各地根据房地产情况设定下限。比如一线城市可以不改变利率下限,小城市可以降低房贷利率下限,这样小城市就可以打开银行降低房产房贷利率的空间,促进低利率小城市购买首套房,促进小城市房地产去库存。”

同时,潘鹤林指出,整体来看,银行下调房贷利率的空间其实非常有限。5年期LPR利率一般作为很多银行的利率下限,这本身就是银行获取资金的成本。如果银行以低于这个成本进行首套房信贷竞争,银行会降低信贷利差,从而降低利润率,对银行来说可能是恶性竞争。然而,小城市银行面临着更激烈的竞争压力和更少的抵押贷款需求,这使得他们更容易选择降低利率的方式来增加竞争力。因此,政策客观上促使小城市银行提高竞争力,导致小城市首套房贷利率略有下降。
论市场和个人影响力几何?

业内专家表示,此次通知主要针对新增商业性个人住房贷款,存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

政策调整后,国家层面首套商业性个人住房贷款利率下限由不低于同期贷款市场利率(LPR)的报价调整为不低于同期LPR减20个基点(按照4月20日发布的5年期以上LPR计算为4.4%)。

分析认为,如果同城政策下限和银行具体执行利率与国家政策同步下调,居民家庭申请贷款购买首套普通自住住房时,利息支出将减少。按照贷款金额50万,期限30年,等额本息还款计算,如果利率下调20个基点,月供平均减少60元左右,未来30年利息支出减少2万元左右。

周表示,预计部分楼市供应量相对较大、楼市需求偏冷的区域,房贷利率会有一定幅度下调,从而降低刚需购房成本。但总体来看,国内楼市是“稳”的,坚持房住不炒的定位,推动地方政府因城施策、精准调控落实“三稳”任务,促进楼市平稳健康发展。近期一系列政策优化措施,都在推动楼市回归“三稳”轨道。

潘麟说:“理论上,房地产市场的利率下限可以降低刚需和改善型住房的资金成本,从而刺激购买需求。但对房地产市场可能不会有太大影响。仍然坚持住不炒,只是给了地方政府更多的自主权。由于银行信贷仍然是市场风险导向,房地产贷款利率下限实际上对房贷市场利率的影响非常小。”

潘麟进一步指出,即使地方政府有能力制定利率、市场利率和房贷利率,但银行的资金并不是来自地方政府,而主要来自央行和储户的渠道,其资金本身也有一定的成本。之前银行围绕房产房贷业务已经把利率压在了很低的水平,很难再继续压低房贷利率。

发表评论